La loi du 6 juillet 1989, connue sous le nom de loi Mermaz-Malandain, joue un rôle important dans la relation entre propriétaires et locataires de logements vides destinés à l’habitation principale. Elle établit les normes pour la création du contrat de location, le calcul et l’ajustement du loyer, le dépôt de garantie, la caution, l’état des lieux, ainsi que les droits et responsabilités de chaque partie. Elle couvre également les procédures pour terminer ou renouveler un contrat et les solutions en cas de désaccord.
Cette loi a été révisée plusieurs fois, notamment avec l’adoption de la loi ALUR en mars 2014, qui a apporté des changements pour améliorer les relations de location et faciliter l’accès au logement.
Cet article offre un guide détaillé sur la loi du 6 juillet 1989, expliquant son application, ses principales mesures, et les précautions à prendre pour éviter les problèmes. Il est essentiel pour les bailleurs et les locataires désirant louer en toute confiance.
Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 est spécifiquement conçue pour les baux de location de locaux utilisés comme résidence principale du locataire, qu’ils soient destinés uniquement à l’habitation ou à un usage mixte professionnel et d’habitation. Cette législation s’adresse à la fois aux individus (personnes physiques) et aux entités (personnes morales), que ces dernières soient bailleurs ou locataires.
Qui est concerné par la loi ?
Cette loi est applicable aux bailleurs et locataires de logements vides ou meublés, utilisés comme résidence principale. Les bailleurs peuvent être des propriétaires individuels, des sociétés civiles immobilières (SCI), des associations, des fondations, et bien d’autres. Les locataires peuvent varier de personnes seules à des familles, en passant par des colocataires, des étudiants, ou encore des salariés en mobilité professionnelle.
Quels types de logements entrent dans le cadre de cette loi ?
Les logements concernés par la loi du 6 juillet 1989 incluent les habitations vides ou meublées à usage d’habitation ou mixte, ainsi que leurs annexes et accessoires (garages, parkings, caves, jardins, terrains) loués par le même bailleur. Ces logements doivent répondre à des normes de confort, de sécurité et de performance énergétique pour être considérés comme décents.
Exclusions et exceptions notables
La loi du 6 juillet 1989 ne couvre pas les logements non destinés à l’habitation principale, comme les logements de fonction, les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements-foyers, ou les logements sociaux. Les logements meublés loués sous un bail mobilité, qui suivent un régime spécifique, ainsi que ceux régis par d’autres lois (loi de 1948, loi de 1971, loi de 1982) sont également exclus.
Droits et obligations des parties
La loi du 6 juillet 1989 établit un cadre de droits et d’obligations pour les bailleurs et les locataires de logements vides ou meublés utilisés comme résidence principale. L’objectif est de garantir le respect du contrat de bail, de maintenir le logement en bon état, d’assurer le paiement régulier du loyer et des charges, et de préserver la tranquillité des parties concernées.
Ces obligations et droits sont précisément décrits dans les articles 6 à 23 de ladite loi.
Droits et devoirs du bailleur
Le bailleur peut sélectionner son locataire sans discrimination. Il est en droit de recevoir le loyer et les charges, dont les montants et la révision sont réglementés par la loi. Il peut également demander une caution ou un dépôt de garantie, dans les limites légales.
Il peut résilier le bail dans les cas autorisés par la loi, en suivant les procédures de préavis et de forme requises. Il doit maintenir le logement en état et effectuer les réparations nécessaires, à l’exception de celles relevant de la responsabilité du locataire.
Le bailleur doit fournir un logement décent, respectant les normes de confort, de sécurité et d’efficacité énergétique. Il doit rédiger un contrat de bail conforme à la législation et le faire signer par le locataire.
Il doit également remettre au locataire un dossier de diagnostic technique, incluant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, et l’état des risques naturels et technologiques, entre autres. Il est tenu de respecter la vie privée du locataire et de ne pas entrer dans le logement sans son consentement.
Il est obligé de restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux, sauf en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Droits et devoirs du locataire
Le locataire a le droit de jouir tranquillement du logement et de ses dépendances, tout en respectant le règlement de copropriété le cas échéant. Il peut bénéficier des travaux d’amélioration ou de réparation effectués par le bailleur. Sous conditions et avec l’accord du bailleur, il peut sous-louer ou céder son bail.
Il peut résilier le bail quand il le souhaite, en respectant le préavis et les formalités requises. Il a le droit de réclamer une baisse de loyer ou des dommages-intérêts pour manquement du bailleur.
Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges à la date convenue. Il est responsable de l’entretien courant du logement et des réparations mineures résultant de l’usage normal. Il doit souscrire à une assurance habitation et fournir une attestation au bailleur.
Il ne doit pas perturber la tranquillité du voisinage ou du bailleur. À la fin du bail, il doit rendre le logement en bon état, excepté l’usure normale ou les défauts de construction.
Modalités de fin de contrat et de renouvellement
La loi du 6 juillet 1989 réglemente la fin et le renouvellement des baux d’habitation. Elle permet la résiliation du bail à l’initiative du locataire ou du bailleur, en respectant certaines conditions et procédures. Elle prévoit également la possibilité de reconduction tacite ou de renouvellement explicite du bail.
Les articles 10 à 15 de cette loi détaillent ces modalités.
Procédures de congé à l’initiative du locataire
Le locataire a le droit de résilier son bail à tout moment, sans devoir justifier sa décision. Il est toutefois tenu de respecter un délai de préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines situations spécifiques (mutation professionnelle, perte d’emploi, nouveau travail suite à une perte d’emploi, bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé, attribution d’un logement social, résidence en zone tendue, etc.). La notification de départ doit être faite au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le préavis commence dès la réception de la notification par le bailleur. Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un autre locataire s’installe avant cette date avec l’accord du bailleur.
Procédures de congé à l’initiative du bailleur
Le bailleur, agissant en qualité d’avocat à la cour dans sa défense des droits de propriété, peut résilier le bail à son terme pour plusieurs raisons : vente du logement, reprise pour habitation personnelle ou pour un proche, ou pour un motif légitime et sérieux (comme le non-respect des obligations par le locataire). Il doit notifier son congé six mois avant l’expiration du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, en précisant le motif de la résiliation et, le cas échéant, les conditions de la vente ou de la reprise.
Le locataire peut contester ce congé devant le juge d’instance dans un délai de deux mois après réception. Il est également libre de quitter le logement avant la fin du préavis, en continuant de payer le loyer et les charges jusqu’à son départ effectif.
Renouvellement du bail et ses conditions
En l’absence de congé notifié par le bailleur dans les conditions légales, le bail est automatiquement reconduit pour la même durée que le contrat initial, avec les mêmes clauses et conditions. Pour modifier le bail, le bailleur doit soumettre une nouvelle proposition de contrat au locataire, au moins six mois avant la fin du bail actuel.
Le locataire peut accepter ou refuser cette proposition. En cas de refus, le bailleur peut soit résilier le bail pour un motif légitime et sérieux, soit maintenir le bail existant. Un renouvellement de bail par accord mutuel nécessite la signature d’un nouveau contrat de location, conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Conclusion
La loi du 6 juillet 1989 joue un rôle clé pour les bailleurs et les locataires de logements vides ou meublés utilisés comme résidence principale. Cette législation établit les normes concernant le contrat de bail, le montant du loyer, le dépôt de garantie, l’état des lieux, ainsi que les droits et devoirs de chaque partie. Elle couvre également les procédures de fin de contrat, de renouvellement et les démarches en cas de désaccord. Avec les années, elle a été actualisée, notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a apporté des changements significatifs pour améliorer les relations entre locataires et bailleurs et faciliter l’accès au logement.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, comprendre les termes de la loi du 6 juillet 1989 est vital pour garantir le respect de vos obligations et de vos droits, permettant ainsi une location sans tracas. Pour un accompagnement sur mesure, pensez à consulter un expert en immobilier, qui pourra vous guider et vous soutenir dans vos démarches. Nous espérons que cet article vous a été bénéfique et que vous avez trouvé les informations recherchées.
