Les baux d'habitation

Un avocat pour la conclusion et le contentieux des baux d'habitation

Les baux d’habitation représentent une source importante de contentieux, tant du côté des propriétaires que des locataires. En la matière, les relations sont régies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visant à protéger le preneur à bail. En ressort ainsi un important formalisme obligatoire dès la conclusion du contrat de bail.

Votre avocat vous conseille et vous représente dans le cadre des baux relatifs aux locaux à usage d’habitation principale du preneur ou à usage mixte (habitation principale et exercice accessoire d’une profession non commerçante), ainsi qu’aux logements vacants, meublés et aux colocations. Il intervient notamment dans la mise en place du bail d’habitation, le règlement des loyers impayés, l’exécution des réparations par le bailleur et le cas échéant l’expulsion du locataire.

L’avocat intervient également aux côtés des agences immobilières et autres gestionnaires de biens, afin de dispenser des conseils juridiques adaptés relatifs à la gestion d’une relation propriétaire-locataire et assurer la rédaction des baux d’habitation.

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Quelles sont les obligations du preneur et du bailleur en matière immobilière ?

Dans un contrat de bail d’habitation, le propriétaire et le locataire ont tous deux de nombreuses obligations. Le non-respect de ces obligations ou leur exécution tardive peut parfois créer un conflit entre les parties, que le bien loué soit une maison, un appartement, un parking ou tout autre bien immobilier.

Le locataire est débiteur de nombreuses obligations envers son preneur. Parmi elles, il doit souscrire une assurance habitation, payer son loyer et les charges prévues au contrat, respecter le voisinage et un éventuel règlement de copropriété, entretenir le logement et conserver un logement décent afin de le restituer en bon état. Dans le cadre d’un litige avec son propriétaire, un locataire ne doit pas arrêter brutalement de payer son loyer ou dégrader l’immeuble pour exercer une pression sur l’autre partie contractante : en cas de litige, il est nécessaire de faire le point avec un avocat afin de trouver le comportement adéquat.

Le bailleur se voit également imposer un certain nombre d’obligations envers son bailleur. Il doit notamment réaliser les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives, ce qui constitue une importante source de contentieux entre les parties. Par son comportement et sa protection en tant que propriétaire, il doit également permettre au locataire d’user paisiblement des lieux. Il doit également émettre des quittances de loyers régulières ainsi que les diagnostics obligatoires.

Chacune des parties doit veiller à respecter l’ensemble des obligations auxquelles elle est tenue. Leur inexécution peut se révéler problématique pour le créancier et la situation peut très rapidement devenir litigieuse.

La fin du bail d’habitation

Votre avocat pourra vous conseiller sur les modalités à mettre en œuvre pour terminer un bail d’habitation, que ce soit par la voie amiable ou la voie contentieuse. Un congé peut être donné à l’initiative du locataire ou du bailleur. S’agissant d’un contrat, une clause résolutoire prévue au contrat peut être mise en œuvre de manière urgente par le biais d’une procédure de référé. C’est en général le cas lorsque le locataire ne paie pas son loyer, les charges ou manque à des obligations essentielles du contrat. La résiliation judiciaire du bail peut également être demandée au moyen d’une assignation au fond.

Dans tous les cas de figure, le départ du locataire peut également être une importante source de contentieux. Ce sera par exemple le cas en cas de dégradation des lieux par le locataire. Des conflits peuvent également surgir lorsque la récupération du dépôt de garantie par le locataire est tardive ou refusée (rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur).

Enfin, le cas particulier des squatters peut également être géré par votre avocat qui saisira la juridiction compétente et assurera l’exécution et le suivi des opérations judiciaires d’expulsion.

Une formalité particulière : l’état des lieux

L’un des éléments essentiels du contrat de location est l’état des lieux, qui doit être établi de manière régulière à l’entrée et à la sortie du locataire. L’état des lieux permet d’établir contradictoirement l’état des locaux à date afin d’évaluer les éventuelles dégradations causées par le locataire au cours de l’exécution du bail d’habitation. Il doit donc être réalisé par le propriétaire des lieux ou un mandataire et le locataire ou un représentant (huissier, avocat…).

L’état des lieux d’entrée est une formalité obligatoire, que le contrat soit passé entre le locataire et un propriétaire en direct ou par le biais d’un gestionnaire de biens (agence immobilière ou avocat, par exemple). L’état des lieux doit décrire le plus précisément possible le bien loué.

Un nouvel état des lieux est réalisé lors de la sortie du locataire. À défaut d’un accord entre les parties, ce dernier peut être réalisé par un Huissier de justice qui constatera l’état des locaux. C’est la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie qui permettra au propriétaire de décider du sort du dépôt de garantie afin de financer les éventuelles réparations. L’usure normale des locaux ne peut toutefois pas incomber au locataire.

Le renouvellement du bail d’habitation ?

Le renouvellement du bail d’habitation dépend de la situation des locaux, à savoir s’il s’agit d’un logement vide ou d’un logement meublé.

Lorsque le bail concerne un logement vide, dit non meublé, alors le bail accordé à une personne physique aura une durée de 3 ans. Cette durée est portée à 6 ans si le bail est contracté avec une personne morale. Le bail d’habitation est dit renouvelable par tacite reconduction, c’est-à-dire qu’il est renouvelé à son terme en l’absence de demande contraire. Pendant le bail, le locataire peut en demander la résiliation en respectant un préavis de 3 mois (porté à 1 mois si le logement se situe en zone tendue).

En revanche, lorsque le bail concerne un logement meublé, il a une durée minimale d’un an portée à 9 mois pour les baux accordés aux étudiants. Une fois arrivé à son terme, le bail peut être reconduit pour une durée d’un an.

Que faire en cas de loyer impayé ou de faute du locataire dans l’exécution du bail ?

Il arrive que le locataire refuse de payer son loyer ou commette des fautes graves dans l’exécution du contrat de location. Ce sera par exemple le cas lorsqu’il commet d’importantes nuisances au détriment du voisinage ou qu’il ne respecte pas son obligation d’entretenir les locaux. Dans le premier cas, le premier réflexe du propriétaire doit être de se tourner vers la caution solidaire du preneur s’il en a demandé une lors de la conclusion du bail ou à défaut, à la caisse d’allocations familiales (CAF) si son locataire bénéficie des aides au logement.

Par principe, il est conseillé de faire appel à un avocat qui pourra prendre conscience de la situation des parties et de la portée de l’inexécution du locataire. Il pourra mettre le locataire en demeure de respecter ses obligations (d’entretien, de paiement) et à défaut, saisir le juge par voie d’assignation. La juridiction compétente peut alors prononcer la résiliation du bail, l’expulsion du locataire ou à l’inverse, lui accorder un délai de paiement en fonction de sa situation.

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut contacter son avocat pour faire parvenir au locataire et à la personne qui s’est portée caution solidaire un commandement de payer. En cas de non-respect de ses obligations à la fin du délai imparti par la loi, le tribunal pourra être saisi afin de prononcer l’expulsion du locataire.

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