La constitution et la maîtrise d’un patrimoine immobilier nécessite parfois d’avoir recours à des sociétés pour adopter pour un régime fiscal plus favorable. Bien souvent, les investisseurs en immobilier ont recours à des sociétés civiles immobilières pour maîtriser et développer leur patrimoine. Ces sociétés peuvent détenir la propriété d’un ou plusieurs immeubles, mais peuvent également apparaître sous la forme de société civile de gestion de portefeuille (holding) destinées à maîtriser les revenus et la distribution des bénéfices.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés ? Quelle est l’utilité de ce montage ? Quand avoir recours à une société holding pour maîtriser la fiscalité de son patrimoine ? Nous vous répondons.
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Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière est tout d’abord une société c’est-à-dire une personne morale dans l’objet social consiste en la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine peut être composé d’un ou plusieurs immeubles (appartement, terrain, maison…). Comme toute société, la création d’une société civile immobilière nécessite la rédaction de statut, le dépôt d’un capital social, la diffusion d’une annonce dans un journal habilité à recevoir les annonces légales, ainsi que les formalités d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Un avocat exerçant en droit des sociétés peut réaliser l’ensemble de ces démarches et assurer l’immatriculation de la société civile immobilière au registre du Commerce et des Sociétés. Une fois immatriculée, la société civile immobilière se voit attribuer un numéro SIRET et dispose de la personnalité morale et de son propre patrimoine. Celle-ci est géré au quotidien par une ou plusieurs personnes, gérant ou cogérant de la structure. Les immeubles détenus par la société civile immobilière se trouvent donc en dehors du patrimoine des associés de la personne morale.
Quels sont les avantages d’avoir recours à une société civile immobilière pour gérer son patrimoine immobilier ?
Créer une société civile immobilière nécessite d’effectuer un apport la société. Cet apport va constituer le capital social de la personne morale. À ce titre, trois types d’apports peuvent être réalisés lors de la création de la société ou lors d’une augmentation de capital :
- Les apports en numéraire consistent en la réunion d’une somme d’argent, déposée sur un compte séquestre, qui sera par la suite versée sur le compte bancaire de la société. Cette somme constitue une garantie pour les créanciers de la société civile immobilière, qui peuvent être par exemple un établissement financier accordant un crédit à la société pour acheter un immeuble.
- Les apports en nature consistent en l’apport d’un bien meuble ou immeuble à la société lors de sa constitution ou lors d’une augmentation de capital social. À ce titre, un immeuble peut être apporté à la société civile immobilière et le capital en résultant sera égal à sa valeur. Dès lors que l’apport et supérieur un plafond défini par décret, il sera nécessaire de faire intervenir un Commissaire aux apports pour évaluer la valeur réelle du bien.
Les biens dont la société civile immobilière est propriétaire, qu’il s’agisse d’immeubles, de biens meubles, de numéraire, sont exclus du patrimoine des associés personnes physiques. Ainsi, ces derniers ne peuvent pas être saisis en cas d’action diligentée à l’encontre de l’un des associés. Seules les parts sociales détenues par la personne en question pourra faire l’objet d’une saisie-vente.
La fiscalité d’une société civile immobilière : Que choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés?
Par principe, une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que la société est transparente fiscalement et que les bénéfices réalisés par la société devront être déclarés dans le cadre de la déclaration de revenus annuelle de chacun des associés, à proportion de sa participation dans le capital de la société civile immobilière. D’autre part, les charges que subit la société civile immobilière (nécessaires pour l’entretien ou la réhabilitation de l’immeuble par exemple) ne pourront être déduites du résultat réalisé par la société.
A contrario, les associés fondateurs d’une société civile immobilière peuvent opter dès la création de la société, en l’indiquant dans les statuts de la société, pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société civile immobilière sera assujettie à l’impôt sur les sociétés au même titre que les sociétés par actions simplifiée, les sociétés à responsabilité limitée. L’option peut également être souscrite en cours de vie sociale.
L’option pour l’impôt sur les sociétés doit être notifié au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du principal établissement de la société. Chaque année, il est possible de souscrire cette option avant la fin du 3e mois de l’exercice social de la société civile immobilière. Une fois que les associés ont opté pour l’option IS, celle-ci devient-il révocable.
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Pourquoi souscrire à une option IS lorsqu’on possède une société civile immobilière ?
La souscription d’une option IS apporte de nombreuses avantages pour les associés de la société civile immobilière. Tout d’abord le taux d’imposition des sociétés soumises à l’IS se veut réduit en comparaison au taux d’imposition sur le revenu auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux.
Le fait d’opter pour l’impôt sur les sociétés permet aux associés de la société civile immobilière de maîtriser leurs revenus et ainsi de maîtriser leur taux d’imposition chaque année. En effet, les bénéfices réalisés par la société civile immobilière seront par principe soumis à l’impôt sur les sociétés, dont le taux est assez faible, et seuls les dividendes distribués seront soumis à une imposition à titre personnel. À ce titre, les revenus de capitaux mobiliers peuvent être soumis à une flat tax hauteur de 30% (12,8 % d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), ou bien à une imposition sur le revenu à titre progressif sur la tranche à laquelle est assujetti l’intéressé.
Ainsi, si les associés ne souhaitent pas être imposés sur les bénéfices réalisés par la société, ils ne distribueront tout simplement pas de dividende sur l’année en cours, et pourront réinvestir les sommes dans le cadre de la société civile immobilière.
Enfin, un autre avantage tiré de l’imposition de la société civile immobilière au titre de l’impôt sur les sociétés consiste en la déductibilité des charges liées à l’activité de la société. Ainsi, les intérêts du crédit d’emprunt, le montant des travaux et des investissements réalisés, la rémunération du gérant de la société, la rémunération des tiers (expert-comptable, entreprise de nettoyage, entreprise générale de bâtiment…) seront déductibles du résultat fiscal de la société, ce que ne permet pas l’assujettissement à l’impôts sur le revenu.
Comment créer une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés ?
La création d’une société civile immobilière nécessite de faire appel à un professionnel du droit qui pourra analyser votre projet et réaliser une consultation en fiscalité du patrimoine. La création d’une société civile immobilière, comme pour toutes les autres personnes morales, nécessite l’intervention d’un avocat qui pourra conseiller au mieux les associés et rédiger un acte juridiquement performant.
