Créer une SCI

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La société civile immobilière est une structure juridique permettant d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI permet également de bénéficier d’avantages fiscaux qui la rendent attractive. Créer une SCI permet donc aux propriétaires d’un bien immobilier d’optimiser la protection et la gestion de leur patrimoine tout en choisissant les options fiscales opportunes. Me ESCOFFIER se tient à votre disposition pour vous guider et assurer la création de votre société civile immobilière.

Votre avocat est disponible au 06.38.03.23.40 pour faire le point sur votre projet et vous accompagner durant toutes les étapes de création de votre SCI.

Quel objet pour une SCI ?

On distingue traditionnellement plusieurs types de SCI en fonction de leur objet. Ces spécificités ne modifient toutefois pas le type de société, qui demeure une société civile immobilière. Les différents objets permettent toutefois de mieux se rendre compte des possibilités d’utilisation de cette forme sociale.

  • La SCI de location est traditionnellement utilisée par les loueurs pour gérer un bien immobilier à plusieurs. Les loyers récoltés peuvent être répartis entre les différents associés et les charges déduites en fonction des options fiscales de l’entreprise.
  • La SCI familiale est probablement le type de SCI le plus connu, notamment pour transmettre un ou plusieurs biens immobiliers entre générations. Dans ce cadre, la SCI permet notamment de bénéficier d’une optimisation fiscale lors de la succession et d’éviter que ces derniers ne se retrouvent dans une situation d’indivision souvent source de conflits.
  • La SCI de construction-vente permet de gérer la construction d’un bien immobilier destiné à être revendu. Ce type de société civile immobilière se rapproche donc davantage de l’activité de promotion immobilière.
  • La SCI d’attribution a pour objet de construire ou d’acquérir un bien immobilier. Les associés prévoient alors dans quelle part le bien pourra être divisé lorsque la SCI sera dissoute.

La SCI est-elle adaptée à mes besoins ?

D’une manière plus générale, la création d’une société civile immobilière permet d’atteindre plusieurs objectifs.

D’une part, la SCI est idéale pour anticiper la transmission de son patrimoine. En effet, les personnes physiques associées d’une SCI ne possèdent pas l’immeuble en tant que tel, mais des parts sociales de la société qui est propriétaire de l’immeuble. C’est donc en cas de décès des droits de succession sur des valeurs mobilières qui seront à considérer, ce qui permet d’éviter une fiscalité élevée.

D’autre part, la SCI permet de prévenir d’éventuels conflits entre les héritiers. En évitant de se retrouver au sein d’une indivision légale, les rapports entre les associés sont fixés par les statuts et la sortie de l’un d’entre eux est simplifiée par cette forme sociale.

Enfin, la gestion de l’immeuble est grandement facilitée dans le cadre d’une SCI. Qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, la société fait écran entre le propriétaire des locaux et son locataire, ce qui permet dans certains cas de simplifier les rapports locatifs.

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Comment créer une SCI ?

Plusieurs étapes doivent être respectées lors de la création d’une SCI. Comme pour toute société personne morale, votre avocat vous assistera dans la constitution et le dépôt du dossier de création. Parmi les principales étapes, on pourra citer :

  • La rédaction des statuts de la SCI.
  • L’enregistrement des statuts aux impôts.
  • La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales.
  • L’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés.
  • La délivrance du K-bis.

La rédaction des statuts de la société civile immobilière

Votre avocat effectuera une consultation préalable entre les futurs associés de la structure afin de déterminer les besoins de ces derniers et optimiser la rédaction des statuts. Il se chargera ensuite en sa qualité de rédacteur d’acte, de la création des statuts de la SCI conformément à ce qui aura été convenus entre les associés. Les statuts de la société civile immobilière devront notamment comporter un certain nombre de mentions obligatoires, parmi lesquelles :

  • Les associés de la structure: bien souvent, il s’agit des membres d’une même famille (la SCI permet alors d’effectuer la gestion de patrimoine familial), mais elle peut être constituée entre plusieurs personnes en dehors du cercle familial.
  • L’objet social de la société : c’est à ce niveau que l’on peut retrouver les différents types de SCI tels que la SCI familiale, la SCI de construction-vente, la SCI d’attribution…
  • Le montant du capital social: il s’agit d’un capital fixe déterminé par les différents apports en capital (apport en nature, apport en numéraire, apport en industrie) effectués par les associés en contrepartie de parts sociales.
  • L’adresse du siège social: il s’agit de l’adresse administrative de la société civile immobilière. Il peut s’agir de l’un des immeubles de la sociétés ou d’une autre adresse.
  • La durée de la société.

D’autres mentions obligatoires doivent figurer dans les statuts de la société civile immobilière. Afin d’éviter toute problématique lors de l’existence de la personne morale, il est conseillé de confier la rédaction des statuts à un avocat qui saura vous conseiller. Me ESCOFFIER se tient à votre disposition pour rédiger les statuts de votre SCI et vous assister lors du dépôt des formalités de création.

Le dépôt du capital social

Le montant du capital de la société civile immobilière est ensuite déposé sur un compte séquestre auprès de votre établissement bancaire ou à la Caisse des dépôts et consignations. Une attestation de dépôt des fonds vous sera alors remise, qu’il conviendra de transmettre au plus tôt à votre avocat.

L’enregistrement des statuts de la SCI aux impôts

Les statuts de la société civile immobilière doivent dans un certain nombre de cas être déposés aux impôts. Il est nécessaire d’enregistrer les statuts dans un certain nombre de cas, par exemple lorsque ces derniers comportent un apport d’immeuble, de parts ou d’actions. Votre avocat se chargera d’effectuer le dépôt des statuts dans le cadre des démarches de création.

La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales

Une fois les statuts de la société civile immobilière signés, il est nécessaire d’en informer les tiers par le biais du dépôt d’une annonce dans un journal habilité à recevoir les annonces légales. Une fois l’avis de constitution diffusé dans un journal d’annonces légales, votre avocat pourra déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe compétent.

L’immatriculation de la société au RCS

Le dossier de demande d’immatriculation de la société civile immobilière est ensuite constitué pour être déposé au greffe du Tribunal de commerce. Pour toutes les sociétés civiles le greffier du Tribunal opère un contrôle de légalité des actes déposés et procède à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) de la société, qui obtient alors la personnalité morale.

La délivrance du K-Bis

Dès lors que la société est immatriculée, la société se voit délivrer un extrait Kbis reprenant les éléments essentiels de la personne juridique. Les associés de la SCI y seront mentionnés ainsi que le ou les gérants de la société. La SCI disposera alors de son patrimoine personnel et pourra conclure divers actes juridiques tels qu’acheter un bien immobilier.

Pourquoi faire appel à un avocat pour constituer une SCI ?

La société civile immobilière est une forme sociale qui présente des avantages et inconvénients. Parmi les nombreux avantages, on pourra citer la possibilité d’un démembrement de propriété des parts des associés de la société, qui permet en cas de successions d’obtenir un avantage fiscal. Monter une SCI permet également de bénéficier de la jouissance d’un bien immobilier tout en évitant les conflits qui peuvent survenir entre indivisaires.

Les sociétés civiles immobilières comptent toutefois quelques points négatifs qu’il est nécessaire de prévoir, tels que la participation de l’usufruitier et du nu-propriétaire aux assemblées générales qui peuvent continuer un inconvénient en fonction des situations. Il est donc nécessaire de faire appel à un avocat pour créer une SCI afin de se maintenir dans une situation claire vis-à-vis de l’administration fiscale et de bénéficier des statuts les plus protecteurs.

Maître ESCOFFIER vous accompagne dans la réflexion relative à la gestion de votre patrimoine et la constitution d’une société civile immobilière. Il se chargera de la rédaction des statuts et de l’établissement du dossier de création d’entreprise, ainsi que des formalités consécutives.

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